Как сообщил Хабр 15 июля 2026 года, Министерство имущественных отношений Московской области официально отказало операторам дата-центров в пересмотре арендных ставок за государственные земельные участки. Ассоциация участников отрасли ЦОДов обратилась к властям региона с просьбой разъяснить и скорректировать резкое повышение коэффициентов расчёта арендных платежей, но получила отрицательный ответ — регион не намерен менять уже утверждённую формулу.
Речь идёт об изменениях в закон «О регулировании земельных отношений», вступивших в силу в декабре 2025 года. Для вида разрешённого использования (ВРИ) с кодом 6.8 «Связь», к которому относятся дата-центры, коэффициент вырос с 1,1 до 75 — то есть ровно в 68,2 раза. Для сравнения: коэффициент для жилой застройки за тот же период вырос лишь в 1,4 раза, а для складских объектов — в 2,5 раза. Такой разрыв в динамике недвусмысленно указывает, что новые правила были нацелены именно на сегмент дата-центров.
По данным издания, типичный участок площадью 2 гектара, за аренду которого оператор ЦОД раньше платил около 30 тысяч рублей в год — символическая сумма, — теперь обходится в 1–1,5 миллиона рублей ежегодно. Рост на два порядка полностью меняет финансовую модель проектов, которые изначально закладывались в бюджеты компаний без учёта такого сценария: изменение вступило в силу уже после того, как операторы согласовали долгосрочные инвестиционные планы и начали строительство.
Именно поэтому отраслевая ассоциация настаивала на пересмотре ставок — не с точки зрения принципиального несогласия с ростом аренды, а из-за того, что резкий скачок «задним числом» ломает уже подписанные контракты, кредитные соглашения и сроки окупаемости объектов, которые операторы начали строить при совершенно других вводных.
Формально изменения в законе о земельных отношениях не привязаны к искусственному интеллекту напрямую и касаются дата-центров любого назначения. Но именно сейчас, когда в России развернулось строительство вычислительной инфраструктуры под обучение и инференс больших языковых моделей — от собственных ЦОД Сбера и «Яндекса» до площадок под GigaChat 3.5 Ultra и YandexGPT, — рост стоимости земли на два порядка бьёт по самой чувствительной части экономики ИИ-проектов: капитальным затратам на инфраструктуру, которая и так требует огромных вложений в энергоснабжение, охлаждение и серверное оборудование.
Московская область исторически была одним из главных регионов для размещения дата-центров благодаря близости к Москве — минимальной задержке сети до основных потребителей и удобной логистике. Резкий скачок арендных ставок ставит под вопрос экономическую целесообразность новых проектов именно в этом регионе.
Опрошенные Ведомостями участники рынка уже заявили, что пересматривают инвестиционные модели: часть операторов рассматривает перенос новых проектов ЦОД в другие регионы России, где земля дешевле, а местные власти предлагают льготы для строительства инфраструктуры — среди упоминаемых альтернатив называют регионы Поволжья и Урала с доступной энергетической инфраструктурой. Для рынка ИИ-инфраструктуры это означает потенциальное географическое перераспределение вычислительных мощностей: если тренд сохранится, новые крупные дата-центры для обучения российских LLM могут появляться всё дальше от Москвы, что для одних компаний станет проблемой логистики, а для регионов — источником новых инвестиций и рабочих мест.